Le décès du preneur et ses conséquences

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En présence d’un bail rural, le décès du preneur ne met pas automatiquement fin à la convention. Le bail se voit transmis aux ayants droit du fermier.

Le bail est transmis aux ayants droit ou aux héritiers, qui peuvent être les mêmes.

Effectivement, il se poursuit de manière indivise au profit du conjoint, partenaire d’un Pacs, des ascendants et des descendants.

Condition d’exploitation
Pour bénéficier de la transmission du bail, les ayants droit précités doivent participer ou avoir participé à l’exploitation effectivement au cours des 5 années antérieures au décès. Il n’est pas nécessaire que cette exploitation ait été continue durant cette période, mais elle doit être réelle.
Aussi, les travaux ne doivent pas être épisodiques ou sur une unique brève période.
Par exemple, la jurisprudence considère qu’une activité de l’ayant droit durant 3 semaines au cours des 5 années n’est pas de nature à remplir la condition d’exploitation exigée par la loi. Il s’agit d’une appréciation au cas par cas au regard des circonstances factuelles. De plus, il appartient à l’ayant droit de démontrer qu’il remplit effectivement cette condition.

Sans ayant droit remplissant la condition d’exploitation
Si aucune des personnes précitées n’a participé à l’exploitation, le bail est transmis aux héritiers du preneur ou à ses légataires universels (en présence d’un testament).
À noter, l’ayant droit n’a pas nécessairement de lien de parenté avec le défunt.
L’identité des héritiers légaux peut être la même que les ayants droit selon la situation familiale étudiée.

Respect du contrôle des structures
La transmission successorale du bien se fait automatiquement au profit de l’ayant droit participant ou ayant participé à l’exploitation, indépendamment du contrôle des structures. Cependant, le bénéficiaire a l’obligation de satisfaire aux exigences de ce contrôle.
Par exemple, le fils exploitant se voit transmettre automatiquement le bail de son père décédé, mais pour poursuivre légalement l’exploitation des parcelles louées, il doit demander une autorisation d’exploiter auprès des services de la DDT (s’il y est soumis au regard de sa situation).


Conséquences de la poursuite du bail
Le bénéficiaire de la transmission se subroge dans les droits du défunt preneur. Cela signifie que le bail se poursuit aux mêmes conditions, et prix notamment, pour la durée restant à courir.
De plus, étant donné que le droit au bail n’a légalement aucune valeur patrimoniale, l’ayant droit bénéficiaire n’est pas tenu de verser une soulte compensatrice aux autres membres de la succession.
Étant donné que le bail est transmis de manière indivise entre les personnes précitées participant ou ayant participé à l’exploitation, celles-ci peuvent conserver l’ensemble des droits indivis.
Dans un pareil cas, elles deviennent co-titulaires du bail rural.
Toutefois, si un seul des ayants droit remplit la condition d’exploitation, il est en mesure de demander l’attribution préférentielle du bail, afin d’en être l’unique titulaire.
Cette demande doit être faite devant le tribunal paritaire des baux ruraux. En cas de demandes multiples, il appartiendra au juge de statuer au regard des projets en présence et de la capacité des demandeurs à gérer et maintenir l’exploitation.

Résiliation
Si aucun des ayants droit ne souhaite poursuivre l’exploitation des parcelles louées, ils ont également la possibilité de demander la résiliation du bail dans les 6 mois à compter du décès du preneur.
Il en va de même pour le bailleur, pouvant demander la résiliation à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance, lorsque le preneur ne laisse pas de conjoint, partenaire du Pacs ou d’ayant droit réunissant les conditions précitées.

Marie Pescheteau


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