Le bail long terme devenu ordinaire, suite et fin

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Dans un premier article dans lequel nous indiquions que les baux à long terme arrivés à échéance avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 13 juillet 2006 étaient devenus des baux ordinaires de 9 ans.

Les avantages fiscaux demeurent.

Se posait la question du sort des avantages fiscaux : les exonérations fiscales liées aux baux à long terme sont-elles applicables aux baux renouvelés et la date de ce renouvellement a-t-elle une incidence sur leur application ?
Que les propriétaires et leurs ayants-droit soient tout de suite rassurés, ces avantages demeurent ! En effet, le Code général des impôts (CGI), en son article 793, dispose que sont exonérés des droits de mutation à titre gratuit les biens donnés notamment à bail rural à long terme, et ce à concurrence des ¾ de leur valeur.  
«Pour bénéficier de cette exonération, le bail doit notamment être en cours au moment de la mutation, mais peu importe que celle-ci intervienne pendant la durée initiale du contrat ou au cours de ses renouvellements successifs. A contrario, l’exonération ne peut pas s’appliquer lorsque la transmission intervient avant que le bail ait pris effet, ou lorsque le bail a déjà pris fin» ainsi que le rappelle Maître Mathieu Kolodziejezyk, notaire à Compiègne, ajoutant «qu’il est important de consulter son notaire afin de sécuriser et optimiser les opérations la transmission de biens ruraux».
Au regard du contentieux rural, la Cour de cassation a également dû se prononcer sur l’application des particularités des baux ruraux à long terme. Dès 1998, elle considérait que les baux succédant à ces conventions de longue durée, issus de leurs renouvellements, constituaient de nouveaux baux ordinaires de 9 ans (C. Cass 1er avril 1998 n°96-17.028).
Face à l’incertitude et l’absence de précisions apparentes, la FNSEA avait demandé des précisions et obtenu un courrier du ministre du Budget daté du 4 mars 1993 ; les exonérations spécifiques aux baux à long terme sont maintenues sous réserve «que les parties puissent apporter la preuve de l’existence d’un bail initial conclu entre le bailleur et le preneur ou, ultérieurement ses ayants droit, dans l’hypothèse où les termes du bail ne s’opposent pas à son transfert aux descendants, et de sa continuation par tacite reconduction : paiement du droit de bail, absence de congé donné par le bailleur ou le preneur…» (repris dans Jurisagri, n°3, p. 46).
Par ailleurs, une réponse ministérielle datée du 20 juillet 2004 vient rappeler et confirmer cette position (RM Morisset n° 26790, JOAN 20 juillet 2004, p. 5517).
Par conséquent, certaines dispositions spécifiques des baux à long terme ne sont pas applicables lorsque la convention s’est renouvelée avant le 14 juillet 2006 (majoration de fermage, clause interdisant la cession à un conjoint ou descendant, mais l’application des avantages fiscaux, elle, demeure. La distinction tient en la précision de cette application lors des renouvellements successifs du bail à long terme, précision n’apparaissant pas pour les autres spécificités de ces conventions.
Marie Pescheteau, juriste

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