Le bail à long terme devenu bail rural ordinaire

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Une décision de justice vient de préciser un point sur le renouvellement du bail rural long terme.

La bail long terme devenu bail ordinaire.

Lorsque le bail à long terme est arrivé à échéance avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 13 juillet 2006, la Cour de cassation considère que le bail renouvelé qui lui fait suite est devenu un bail ordinaire de 9 ans (Civ. 3e, 1er avril 1998).

Date de signature
Cette position bien établie en jurisprudence est de nouveau appliquée par la Cour de cassation dans une décision datée du 17 mai 2018. Par cet arrêt, les juges du second degré rappellent que l’ordonnance du 13 juillet 2006 ne s’applique pas aux baux à long terme renouvelés avant son entrée en vigueur, soit le 14 juillet de la même année, et que ces baux renouvelés relèvent donc du régime commun du statut du fermage.
Par conséquent, la date de signature du bail est des plus importantes. En effet, si la période initiale de votre bail à long terme (minimum 18 ans) s’est terminée avant le 14 juillet 2006, la convention s’est renouvelée, mais est devenue un bail ordinaire de 9 ans, soumis aux dispositions générales du statut du fermage. Les exceptions prévues pour les baux à long terme n’y sont donc plus applicables.
A contrario, si votre bail a été conclu ou s’est renouvelé pour la première fois après la date précitée, il reste qualifié de bail à long terme. Les dispositions dérogatoires prévues aux articles L.416-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime sont donc applicables.

Conséquences en pratique
Étant donné que le bail à long terme renouvelé avant le 14 juillet 2006 est devenu un bail rural ordinaire, certaines dispositions spécifiques aux baux à long terme ne sont plus applicables à compter de ce renouvellement.
Notamment, la jurisprudence considère que pour le bail renouvelé, devenu distinct du bail initial, il n’y a pas lieu d’appliquer la majoration de fermage prévue par arrêté préfectoral, étant donné qu’elle ne s’applique qu’aux baux de 18 ans (Civ. 3e, 1er avril 1998). De même, la clause prévue au bail à long terme qui interdit la cession du bail à un descendant ne peut pas être appliquée à l’expiration du bail initial de 18 ans (Civ. 3e, 2 février 2000).
Au regard de ce changement de régime, il est donc possible de s’interroger sur le devenir des avantages fiscaux bénéficiant aux baux à long terme.

Particularité des avantages fiscaux
Le Code général des impôts exonère les baux à long terme de droits de mutation à titre gratuit à concurrence des ¾ de leur valeur, sous certaines conditions. Notamment, parmi ces conditions, le bail doit être en cours au moment de la mutation. Il est toutefois précisé que peu importe que cette dernière intervienne pendant la durée du bail initial ou au cours de ses renouvellements. Comme nous l’avons indiqué précédemment, la Cour de cassation considère que le bail à long terme renouvelé avant le 14 juillet 2006 est devenu un nouveau bail ordinaire, n’ayant pas la nature d’un bail à long terme. Par conséquent, les exonérations fiscales liées aux baux à long terme sont-elles applicables aux baux renouvelés ? La date de ce renouvellement a-t-elle une incidence sur leur application ? Réponse dans un prochain article.
Marie Pescheteau
Juriste FDSEA 60

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