La mitoyenneté

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Véritable droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun, la mitoyenneté se définit comme un régime d’indivision forcée portant sur les clôtures, murs et autres haies séparant deux fonds contigus.

La clôture séparant deux fonds contigus est, soit privative, soit mitoyenne. Elle est privative lorsqu’elle est la propriété exclusive du propriétaire de l’un des fonds. Elle est mitoyenne lorsqu’elle appartient aux propriétaires des fonds contigus en copropriété indivise.
Le mur construit sur le propre terrain de l’un des voisins à la limite séparative des fonds est sa propriété privative, mais il peut être contraint de céder la mitoyenneté au propriétaire du fonds contigu.   

Construction d’une clôture mitoyenne à frais commun
En général, lorsque les propriétaires de deux fonds contigus construisent une clôture à frais commun, cette clôture est mitoyenne.  
Dès lors qu’il y a désaccord entre les voisins, la construction d’un mur à frais commun peut résulter d’un recours de l’un des propriétaires ayant pour objet de contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations de la clôture séparant leurs maisons, cours et jardins.
Néanmoins, cette obligation de clore n’existe que dans les villes et les faubourgs, ne s’appliquant pas en zone rurale.

Acquisition de la mitoyenneté d’une clôture déjà construite
Par acte juridique translatif de propriété, le propriétaire privatif de la clôture qui limite un fonds peut céder volontairement la mitoyenneté de cette clôture au propriétaire du fonds voisin.  
Également, la cession forcée de la mitoyenneté d’un mur est possible. En effet, conformément à l’article 661 du Code civil, le propriétaire d’un fonds peut obliger le propriétaire du fonds contigu, jusque-là propriétaire privatif du mur de séparation, à lui céder la mitoyenneté.
En revanche, le propriétaire d’un mur privatif déjà construit ne peut pas obliger directement le propriétaire du fonds contigu à en acquérir la mitoyenneté.
Enfin, le droit de mitoyenneté étant un droit de propriété immobilière, il peut s’acquérir par prescription acquisitive selon les conditions du droit commun.

Droits des copropriétaires mitoyens
S’agissant des appuis contre un mur mitoyen et encastrements, tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen. Le consentement de l’autre propriétaire ne sera requis que si la construction est importante.
En outre, il existe une interdiction de pratiquer des ouvertures dans un mur mitoyen. En effet, un copropriétaire ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen ni fenêtre, ni porte, ni ouverture d’aucune sorte.
S’agissant des exhaussements, tout copropriétaire peut faire exhausser un mur mitoyen et n’a pas à demander le consentement de l’autre copropriétaire. Si le copropriétaire décide seul d’exhausser un mur mitoyen, il devra supporter l’entière dépense et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune seront également à sa charge exclusive.

Obligations des copropriétaires mitoyens
Les copropriétaires d’une clôture mitoyenne doivent contribuer aux dépenses nécessitées par son entretien, sa réparation ou sa reconstruction. Si un copropriétaire se dérobe à son obligation d’entretien à frais communs, l’autre peut l’assigner en justice mais, sauf en cas d’urgence, il ne peut pas de sa propre initiative, engager les travaux nécessaires sans son accord et demander ensuite à ce dernier le paiement de sa part.  

Abandon de la mitoyenneté
Sous certaines conditions et à tout moment, il est possible d’abandonner son droit de mitoyenneté à tout moment mais pour cela il faut obtenir l’accord du voisin, ou à défaut, saisir le juge.

Camille Gourguechon

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