Le droit de préemption de la Safer

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Lors de la vente d’un bien agricole, un propriétaire et un acquéreur se mettent généralement d’accord sur les conditions de cette opération.

Dans les faits, la Safer use peu de son droit de préemption.

Toutefois, il est possible que la Safer en décide autrement et s’interpose. Effectivement, la Safer bénéficie, dans certains cas et sous certaines conditions, d’un droit de préemption. Elle est ainsi libre de l’exercer ou non. En revanche, personne ne peut l’y contraindre.

Quels biens soumis au droit de préemption?
Les biens soumis au droit de préemption de la Safer sont les biens immobiliers à usage agricole et les biens mobiliers y étant attachés, ainsi que les terrains destinés à cet usage. En principe, le caractère onéreux de l’aliénation suffit déclencher le droit de préemption. La Safer en bénéficie, quelle que soit la forme de la vente.

Biens échappant au droit de préemption
Plusieurs aliénations à titre onéreux sont néanmoins susceptibles d’échapper au droit de préemption des Safer, telles que les acquisitions réalisées par des parents jusqu’au 4e degré inclus, des alliés, cohéritiers ou entre indivisaires, les cessions par le preneur à certaines conditions, les salariés agricoles, aides familiaux ou encore les associés d’exploitation qualifiés en vue de leur installation.

Procédure
Tout projet de vente à titre onéreux portant sur un bien agricole doit être notifié à la Safer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR). C’est le notaire chargé d’instrumenter la vente qui est obligatoirement responsable de cette notification, ou bien le cédant lui-même si la vente est passée sans le concours d’un notaire. Cette notification doit représenter la volonté du vendeur et doit être communiquée à la Safer au plus tard 2 mois avant la date envisagée pour la cession.


La Safer dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la notification pour prendre une décision et en informer le notaire. Son silence au terme de ce délai correspond à une renonciation de préemption.


Toutefois, tant qu’elle n’est pas acceptée, le propriétaire est libre de retirer son offre, ou en modifier les conditions ou le prix. Le notaire doit informer la Safer de toute modification.
Si la Safer accepte purement et simplement l’offre aux prix et conditions indiqués dans la notification, la vente est formée. Le propriétaire ne peut donc plus renoncer à son projet de vente, ni le modifier. Cette acceptation doit toujours être accompagnée d’une motivation de préemption permettant d’expliquer les motifs de sa décision.


Lorsque la Safer estime que le prix et les conditions de la cession qui lui est notifiée sont exagérés ou ne correspondent pas à la réalité du marché, elle adresse au notaire du vendeur une offre d’achat avec ses propres conditions. Cette offre correspond à une décision de préemption avec révision des conditions initiales. La Safer s’engage ainsi sur le prix et les conditions qu’elle propose au vendeur.


Dans ce cas, le vendeur dispose de trois options :

  1. accepter l’offre d’achat de la Safer au prix et conditions qu’elle propose.
  2. retirer le bien de la vente : il ne s’agissait que d’une proposition, le vendeur n’est lié à aucun acquéreur potentiel, pas même la Safer. Il est alors libre de procéder à une nouvelle cession, mais il devra tout de même renouveler cette procédure de notification.
  3. saisir le tribunal : le vendeur ne veut pas renoncer à son projet de vente, mais refuse le prix proposé par la Safer dont il demande la révision.

Une fois encore, le propriétaire doit faire connaître sa décision à la Safer par l’intermédiaire du notaire dans un délai de 6 mois à compter de la réception de l’offre d’achat.
Il faut donc prendre garde à respecter la procédure : pour contester le prix proposé par la Safer, la contestation du propriétaire à cette dernière par simple lettre recommandée ne suffit pas. La notification notariale est obligatoire.

Et ensuite?
La Safer doit notifier à l’acquéreur évincé sa décision de préemption en la motivant. Si cet acquéreur évincé refuse la lettre cela n’empêche pas la validité de la notification. La Safer doit également informer le maire de la commune concernée de sa préemption afin qu’il affiche la décision en mairie.

Marie Pescheteau

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